不能只看价格，还要考虑未来的退出难度。
吕颖雅/发自广州
最近几个月，不少从化房产中介经纪人的朋友圈里，都在转发一条看似“炸裂”的信息——“单价4780元/平方米起，50平方米一房首付4万元，月供低至910元。”
放在广州楼市，这几乎是最低门槛的一手住宅，总价甚至比市区不少车位还便宜。
然而，这个名为从化城投·天悦湾的楼盘，并没有在市场上掀起太大波澜。即便价格足够吸睛，知晓的人依然不多，关注度也不高。对大多数购房者来说，便宜并不足以成为理由——买来可能用不上，转手更难。
这种“低价却不火”的现象，并非个案，而是从化楼市的常态。过去几年，这个区域新增供应少、成交量低、关注度不高，房价普遍跌至万元关口，让它在广州楼市中长期处于“小透明”位置。
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价格探底，低门槛楼盘扎堆出现从化城投·天悦湾位于从化区鳌头镇，从化经济开发区明珠园区核心，主推50~113平方米的两至四房，最低总价约25万元。若从珠江新城出发，距离约72公里，公共交通耗时超过两小时，自驾也难免“长途感”。“项目目标客户主要是园区企业员工，最小户型50平方米，总价非常低，适合预算有限的刚需上车。”一位深耕从化的房产中介经纪人表示。不过，他也坦言，周边生活配套并不完善，价格低和销售火爆并没有必然联系。阳光家缘数据显示，自今年3月开售以来，该盘网签40套、未售158套。在全市范围，这个数字并不起眼，但在从化已能排进前十。克而瑞数据显示，今年1~7月，从化区商品住宅网签1063套，成交均价11589元/平方米。截至7月底，库存4125套，仅比越秀区多，但去化周期达24.7个月，高于全市平均水平。事实上，“低总价、高生态”一直是从化楼市的标签。与珠江新城、琶洲等核心板块相比，从化的均价几乎只有一个零头。今年以来，区域价格持续探底，整体均价约1万元/平方米，成交主要集中在街口板块，保利时代、雅居乐海伦堡溪境九里、青云喜满园、华宇锦绣云赋等楼盘均以一口价、优惠礼包和“以旧换新”等刺激成交。而低价楼盘更多集中在鳌头镇。不仅是从化城投·天悦湾，合景花蔓苑、宏润天睿、信业珑悦花园等毛坯单价都在“5”“6”字头，起步户型多在六七十平方米，总价50万元以内，几乎在全市没有对手。相比一手房的冷清，从化二手房表现反而更为理想。广州市房地产中介协会数据显示，今年1~7月，从化区二手住宅网签2579套、28.56万平方米，同比分别增长11.07%和4.75%。但成交的前提是价格大幅下探。例如，毗邻地铁14号线赤草站的荔山雅筑，2017~2018年时的售价曾一度达到1.7万~1.8万元/平方米。如今贝壳平台数据显示，6月成交的两套三房单价已跌至“6”字头，跌幅超过六成。一些配套完善的大盘，如珠江国际城、逸泉山庄，价格也较高峰期回落约四成。
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地缘市场为主，交通产业双短板“从化一直是广州买房门槛最低的地方。”一位业内人士表示，对于预算有限、只想先上车的刚需，尤其是单身或年轻家庭，这里能找到全市最便宜的现房。但低价背后，是土地成本低、需求基盘小和二手市场流动性差的现实——不能只看价格，还要考虑未来的退出难度。一位从化楼盘操盘手透露，如果一个项目一个月能成交七八套单位，在从化楼市里已经算不错，买家基本都是地缘客。而且，现在二手房性价比极高，也分流了不少一手房客户。从化的楼市结构长期由地缘自住客主导，外区买家占比低。原因在于通勤和产业配套的双重劣势。交通方面，从化市中心距离珠江新城约65公里，自驾车单程需一小时以上，轨道交通仅有地铁14号线，班次间隔与换乘效率远不及市区地铁线路。“对于日常在市中心上班的白领来说，这样的通勤几乎不可接受。”上述操盘手直言。产业方面，从化经济以温泉旅游、农业和农产品加工为主，高新制造和现代服务业占比低，缺乏吸引高收入群体的优质岗位。这意味着，本地楼市需求更多依赖本区居民改善或刚需，外来人口定居意愿不强。2024年，从化GDP为441.66亿元，在广州11个区中排名垫底，也是全市唯一经济总量低于千亿的辖区。今年上半年，从化区GDP达220.22亿元，增速4.1%。“长期来看，从化缺乏像南沙的港口经济、增城的汽车制造集群，因此对人口吸附力有限。”上述业内人士表示，这也限制了它的房价弹性和投资回报空间。不过，政策端正在释放刺激信号。7月底，从化区住建交通局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》。通知共7条，包括实施“网签即入学”、进一步推动商品房“以旧换新”、积极推行“房票”政策、实施“交房即交证”、建设“好房子”提升房屋品质等。这是继花都、南沙后，广州第三个分区实施楼市新政的区域。其中“网签即入学”最受关注。上述操盘手表示，新政对街口板块的楼盘有一定带动，但对鳌头镇板块的刺激作用有限。不过，从化的自然生态资源、低居住密度依旧具备差异化优势。对于在白云区工作、通勤要求不高的群体，或者养老客群，这里依然有一定吸引力。
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